Simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La Commission Réglementation de l’AFITE, présidée par Pascale KROMAREK, organisait, le 27 mai 2026, une réunion d’information et d’échanges sur la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, de simplification du droit de l'urbanisme et du logement. Arnault COMITI, Juriste spécialisé en droit de l'environnement, Directeur du Centre de Formation du Développement durable et de l’Environnement (CFDE) à CCI France, en a assuré la présentation.

La loi du 26 novembre 2025 de simplification de l'urbanisme (dite loi Huwart)

Le projet de loi comptait initialement 31 articles, mais le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 20 novembre 2025¹, a déclaré la loi partiellement conforme. Les articles censurés ont donc été supprimés avant la promulgation.

La loi a été promulguée le 26 novembre 2025 et publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025 ; elle ne compte plus que 20 articles.

Elle poursuit deux objectifs majeurs :

1. Simplifier les procédures en matière d'urbanisme et d'aménagement, ainsi que les procédures de contentieux juridiques,

2. Faciliter la construction de logements, notamment dans les zones d'activités économiques et de réindustrialisation.

Cette loi s’inscrit dans la dynamique de réindustrialisation et de développement du nucléaire en France. Elle est en lien direct avec la thématique de l'énergie, à travers la question du nucléaire, mais également par les dispositions qu’elle contient sur la solarisation des ombrières de parkings.

1°/ Simplification des procédures d’urbanisme

En matière de simplification des procédures d'urbanisme, l'article premier de la loi commence par une disposition qui dispense de la procédure d'évaluation environnementale certaines modifications des plans locaux d'urbanisme, lorsqu’il s’agit de modifier une erreur matérielle ou de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser dans un plan local d'urbanisme.

Il s’agit d’une disposition à la marge qui simplifie la procédure de révision des plans locaux d'urbanisme, dans ces cas particuliers.

Toujours dans l’article 1, une autre mesure de simplification, beaucoup plus impactante conduit à la suppression de 2 procédures d'évolution des documents d'urbanisme. Auparavant, il existait 4 procédures différentes pour faire évoluer les documents d'urbanisme : la révision, la révision allégée, la modification et la modification simplifiée. Aujourd’hui, la modification simplifiée devient la norme, et la révision est désormais réservée aux seules évolutions structurantes, impactant les documents d'orientation, tel que le schéma de cohérence territoriale (SCoT). Il s’agit d’une véritable simplification de la procédure.

La procédure de modification simplifiée, qui devient la règle, ne donne pas lieu à une enquête publique. Elle est engagée à l'initiative du président de l’EPCI ou du maire qui établit le projet de modification. Le projet doit être notifié, pour avis, aux personnes publiques associées. Il est ensuite approuvé par délibération de l'organe délibérant de l’EPCI ou du conseil municipal.

Comme cela existe déjà pour les installations classées pour la protection de l'environnement, la loi invite à substituer l'enquête publique par une participation du public par voie électronique, en particulier pour les projets de logements. C'est important, mais cela s'inscrit dans l’évolution naturelle des choses. Toutefois, la loi précise qu'on garde la possibilité d'aller consulter les documents d'urbanisme en mairie.

La loi prévoit également une fusion de certains documents d'urbanisme, à certaines conditions. Il est désormais possible de fusionner dans un document d'urbanisme unique, un schéma de cohérence territoriale (ScoT), et un PLU intercommunal (PLU(i)) lorsque leurs périmètres sont identiques, afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance (art.3 de la loi).

Il faut rappeler que le PLU doit être compatible avec le SCoT, mais il faut garder en mémoire que le schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) garde une place prépondérante dans la hiérarchie juridique des normes. Il s’agit d’un document de planification aquatique, au niveau du bassin hydrographique. Élaboré par le comité de bassin, il fixe les objectifs pour atteindre le bon état des eaux de surface et souterraines à l'horizon 2027. Le SAGE (schémas d'aménagement et de gestion des eaux), déclinaison locale du SDAGE est placé au-dessus de tous les documents d'urbanisme, lesquels doivent être compatibles ou rendus compatibles avec lui. . La participation des acteurs économiques aux consultations lors de l’élaboration des projets de SDAGE est donc primordiale pour identifier les dispositions qui pourraient constituer un obstacle au développement de leurs activités.

La loi prévoit la création d'un nouvel outil d'aménagement, l’OTU (Opération de Transformation Urbaine) ayant vocation à être mis en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales (art.17 de la loi). L’OTU est créée par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI, qui fixe l’objectif, la durée, le périmètre de l’opération, de même que le programme prévisionnel des actions et une estimation des coûts. Cela a pour objectif de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de la gestion de l’espace.

Afin de mieux outiller les collectivités en matière de foncier, les communes auront la possibilité d'adhérer de manière autonome aux établissements publics fonciers (EPF), y compris les EPF d'État, et lorsque l’opération vise à construire des logements sociaux, les EPF bénéficient d’un allongement de 3 à 10 ans de la durée maximale de portage exonérée d'impôt (Article 3).

2 °/ Simplification des procédures de contentieux

Le contentieux de l'urbanisme (procédure juridictionnelle, intérêt à agir, substitution de motifs...) est modifié dans l'objectif de lutter contre les recours abusifs et dilatoires.

Le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme (ou un retrait ou refus d’autorisation) est réduit de 2 à 1 mois et le recours gracieux ne prorogera pas le délai pour introduire un recours contentieux.

Parallèlement, la loi renforce l’arsenal de sanctions pour lutter contre les constructions illégales. En cas de méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager, le maire pourra désormais prononcer des amendes administratives d’un montant maximal de 30 000€, et le montant plafond de l’astreinte prononcée passe de 500 à 1 000€ par jour, avec un plafond du montant total qui passe de 25 000 € à 100 000€.

3°/ Favoriser la construction de logements

La loi a pour objectif de faciliter l’émergence des projets, notamment ceux visant à la création de logements.

L’article 23 introduit un principe de cristallisation des règles d’urbanisme applicables (hors règles relatives à la salubrité ou à la sécurité publiques), pendant une durée de 3 ans, à compter de la date de délivrance du permis de construire initial, , en vue de faciliter la délivrance de permis modificatifs si le projet vient à évoluer à la marge.

La loi prévoit la possibilité de délivrer des permis d’aménager multi-sites (PAMS) pour un lotissement, portant sur des unités foncières non contiguës (art. 22). Cela permettra d’autoriser en une seule fois des opérations complémentaires situées à proximité, facilitant la réalisation d'opérations d’aménagement complexes incluant notamment la création de logements, de commerces et de services publics ou intégrant des espaces destinés à être renaturés ou réaffectés à des fonctions écologiques ou paysagères. Cette mesure permet de généraliser le recours à cet outil, qui a été créé à titre expérimental (pour 5 ans) par la loi ELAN, du 23 novembre 2018² avant d’être pérennisé la loi 3DS du 21 février 2022³.

La loi du 26 novembre 2025 prévoit également de faciliter la construction de logements dans les zones d'activités économiques (ZAE : zones d'activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire) avec la possibilité pour le maire d’octroyer des dérogations au cas par cas afin d'autoriser la construction de logements lorsque le règlement du PLU l'interdit, et ce dans toutes les communes. Cette mesure donne au maire le pouvoir de déroger au PLU. L’objectif étant que ce recours à la dérogation puisse permettre d’accélérer les projets dans l’attente d’une modification du PLU.

La loi sécurise les demandes de surélévation et de transformation limitée de bâtiments existants : l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions (art. 9).

Elle assouplit les règles de changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière situé en dehors des espaces proches du littoral, y compris lorsqu’il est situé en dehors des agglomérations et villages existants ou des secteurs déjà urbanisés (art. 9).

Pour faire face à la pénurie de logements dans des zones de réindustrialisation ou de développement d'activités économiques, une disposition adapte, pour une durée de dix ans, le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) (art.9).

Les nouvelles résidences, normalement réservées aux personnes les plus précaires, pourront être louées aux travailleurs de chantiers avoisinants, en particulier ceux liés au nucléaire et à la réindustrialisation.

La loi crée un cadre juridique spécifique pour les résidences à vocation d’emploi, conçues pour accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique. La finalité est de soutenir, par le biais du bail mobilité, le développement de solutions de logement transitoires (d'une semaine à 18 mois) et abordables (loyers encadrés), afin de répondre aux besoins des territoires en tension (zones touristiques, rurales, industrielles ou universitaires).

Enfin, pour accompagner la réindustrialisation et les grands chantiers nucléaires, la loi élargit le périmètre des constructions et des installations pouvant bénéficier des dérogations aux règles d'urbanisme et allonge leur durée à 20 ans.

4°/ FOCUS sur la solarisation ou végétalisation des ombrières des parkings

Pour rappel, le Code de la construction et de l'habitation (Art. L171-4) impose, lors de la construction, d'extensions ou de rénovations lourdes de certains bâtiments, notamment à usage tertiaire (bâtiment occupé par les entreprises exerçant dans les métiers du service comme dans l'enseignement, le commerce, la santé, les bureaux d'étude, la restauration, l'hôtellerie, etc.), d’intégrer sur au moins 30 % de la toiture du bâtiment, ou sur les ombrières surplombant ses aires de stationnement, un procédé de production d'énergies renouvelables ou un système de végétalisation. Ce pourcentage sera porté à 40 % en 2026, et à 50 % en 2027.

La Loi APER⁴ impose (Art. 40), lors de la création ou rénovation de parcs de stationnement non couverts de plus de 500 mètres carrés associéS à ces bâtiments d’installer des dispositifs d'ombrage et de gestion des eaux pluviales.

Les parcs de stationnement existants de plus de 10 000 mètres carrés seront également concernés par une obligation d'installation d'ombrières photovoltaïques à partir du 1^er juillet 2026 et à partir du 1^er juillet 2028 pour ceux dont la superficie est supérieure à 1 500 mètres carrés.

La loi de simplification de l'urbanisme assouplit cette obligation afin d'autoriser le mix entre ombrières et végétalisation (arbres à large canopée).

Néanmoins, au moins 35% de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des ombrières photovoltaïques.

Elle permet également la possibilité de combiner plusieurs sources d’énergies renouvelables (photovoltaïque et géothermie par exemple).

La nouvelle loi adapte le calendrier d’échéances de la loi APER pour le rendre compatible avec un approvisionnement résilient d’ombrières : elle permet de décaler la date à laquelle les panneaux photovoltaïques devront être installés à 2028 et 2030 au lieu de 2026 et 2028.

La loi affirme également la primauté de cette obligation, de rang législatif, par rapport à d’éventuelles règles du PLU qui s’opposeraient à l’installation de ces ombrières photovoltaïques.

La présentation s’est poursuivie par un temps d’échanges avec les participants.

L’AFITE souhaite remercier Arnault COMITI pour la qualité de sa présentation et la pertinence de ses analyses.